Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości (również we wspólnocie małżeńskiej) co do zasady ma prawo rozporządzać nieruchomością. Musi przy tym jednak szanować prawa i współposiadanie pozostałych właścicieli, a do tzw. czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wykonując swoje prawa właścicielskie do nieruchomości, współwłaściciele muszą ze sobą współdziałać.  Poza tym, jeśli nieruchomość przynosi dochody (np. czynsz za najem), muszą one być dzielone między współwłaścicielami w stosunku do ich udziałów we własności. Tak samo dzieli się wydatki na nieruchomość.

Czym więc są czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu?

Przepisy Kodeksu cywilnego nie wymieniają tych czynności jednoznacznie, pozostawiając ich zdefiniowanie doktrynie i orzecznictwu. Przyjmuje się więc, że są to wszystkie takie czynności, które nie są przejawem bieżącego, zwykłego gospodarowania rzeczą, jak również takie, które wprawdzie zmierzają do zachowania rzeczy, ale generują duże wydatki. Jeśli mówimy o nieruchomości, najlepszymi przykładami będą: remont, przebudowa, rozbudowa, budowa nowego budynku na gruncie, najem lub dzierżawa. Współwłaściciel, który chce np. oddać w najem wspólną nieruchomość, musi oczywiście uzyskać na to zgodę wszystkich współwłaścicieli, i to najlepiej na piśmie – w celu uniknięcia wątpliwości.

Do czego ma prawo współwłaściciel, którego prawo do współposiadanie nieruchomości jest łamane?

Każdy ze współwłaścicieli ma nie tylko prawo rozporządzać nieruchomością, ale także ma prawo do współposiadania nieruchomości i jest zobowiązany wykonywać swoje uprawnienia względem nieruchomości tylko w taki sposób, by nie naruszać praw pozostałych współwłaścicieli. Inaczej mówiąc, korzystając z nieruchomości, nie można w żaden sposób utrudniać korzystania z niej pozostałym współwłaścicielom, ani tym bardziej zupełnie pozbawiać ich dostępu do nieruchomości. Jeśli więc dojdzie do naruszenia naszych praw, możemy domagać się wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224  § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego. Na możliwość dochodzenia takiego wynagrodzenia zwrócił uwagę m.in. Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 19 marca 2013 r., III CZP 88/12. Sąd Najwyższy wskazał, że współwłaściciel może domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy od współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. (to jest naruszając prawo współwłaściciela do współposiadania). Jednocześnie współwłaściciel może się zwrócić do sądu o dopuszczenie go współposiadania nieruchomości. Ważne jest jednak, by powództwo wytoczyć w czasie gdy współwłasność jeszcze istnieje, w chwili zniesienia współwłasności tracimy to prawo. Wynagrodzenie ustala się według stawek rynkowych, np. jeśli wynajęto mieszkanie bez zgody współwłaściciela, drugi ze współwłaścicieli może się domagać odszkodowania w wysokości rynkowej stawki czynszu za cały okres trwania tego najmu.