Egzekucja z nieruchomości składa się z kilku etapów, które zostaną zaprezentowane w niniejszym artykule:

Zajęcie nieruchomości

Pierwszym etapem egzekucji z nieruchomości jest dokonanie jej zajęcia na wniosek wierzyciela. Po stronie wierzyciela leży obowiązek dostatecznego sposobu skonkretyzowania nieruchomości poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej oraz oznaczenie sądu. Jeżeli wniosek spełnia wymagania formalne, komornik przesyła do dłużnika wezwanie do zapłaty w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu oraz oszacowania nieruchomości. Jednocześnie komornik składa wniosek o ujawnienie wszczęcia egzekucji w księdze wieczystej. Zajęcie w stosunku do dłużnika jest skuteczne z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Następnym etapem po zajęciu nieruchomości jest opis i oszacowanie, które pozwala na ustalenie stanu i obszaru nieruchomości, części składowych, przynależności, praw związanych z własnością nieruchomości, a także wszelkich obciążeń, które mogą mieć wpływ na jej wartość lub atrakcyjność. Do czynności opisu i oszacowania nieruchomości komornik przystępuje na wniosek wierzyciela dopiero po upływie 2 tygodni od doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Uczestnicy mają możliwość zaskarżenia opisu i oszacowania w terminie dwóch tygodni od jego ukończenia.

Sprzedaż nieruchomości przez licytację

W postępowaniu egzekucyjnym zajęta nieruchomość może być sprzedana wyłącznie w drodze publicznej licytacji, prowadzonej przez komornika pod nadzorem sędziego. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Termin licytacji lokalu mieszkalnego lub nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym służących zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika, wyznacza się na wniosek wierzyciela, który ma prawo do złożenia takiego wniosku, jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania.

Następnie komornik dokonuje ogłoszenia o licytacji przez publiczne obwieszczenie, które należy ogłosić publicznie co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

W pierwszej licytacji z nieruchomości najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Jeżeli pierwsza licytacja z nieruchomości nie powiedzie się, komornik na wniosek wierzyciela wyznacza drugi termin licytacji, na której cena wywołania stanowi dwie trzecie sumy oszacowania.

Przetarg z nieruchomości odbywa się ustnie. Po ustaniu postąpień komornik, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Następnie po zamknięciu przetargu sąd w osobie sędziego albo referendarz sądowy wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu jego, jak i obecnych uczestników. Osoba, na rzecz której udzielono przybicia, uzyskuje, jeżeli wykona warunki licytacyjne, prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości.

Przysądzenie własności

Przysądzenie własności jest kolejnym etapem w egzekucji z nieruchomości, który następuje po przybiciu. Warunkiem przysądzenia własności jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek: uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu, a także wykonania przez nabywcę warunków licytacyjnych. Postanowienie o przybiciu staje się prawomocne po upływie terminu do złożenia zażalenia lub po rozpoznaniu zażalenia przez sąd drugiej instancji.

Podział sumy uzyskanej z egzekucji

Ostatnim etapem egzekucji z nieruchomości jest podział sumy uzyskanej z egzekucji. Można uznać, że z punktu widzenia wierzyciela jest to najistotniejszy etap postępowania. Plan podziału w przypadku egzekucji z nieruchomości sporządza sąd na podstawie projektu planu przygotowanego przez komornika. Podział sumy uzyskanej z egzekucji przewidzianej przez Kodeks postępowania cywilnego opiera się na zasadzie proporcjonalności. Kolejność zaspokojenia wierzycieli została szczegółowo wyjaśniona w art. 1025 k.p.c.

Dochodząc należności w postępowaniu egzekucyjnym warto skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który będzie czuwał nad przebiegiem postępowania, tak aby wierzyciel był w pełni usatysfakcjonowany z jego przebiegu.