Czy można sprzedać mieszkanie zadłużone kredytem hipotecznym? Czym jest promesa kredytu i kto może z niej skorzystać? Czy uzyskanie promesy od banku jest skomplikowane? Czy opłaca się sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym?

Pod pojęciem promesy mieści się list intencyjny, oferta, umowa przedwstępna.
Promesa kredytu stanowi kategorie normatywną stanowiącą alternatywę dla warunkowej umowy kredytu. Z promesy kredytu zabezpieczonego rzeczowo mogą skorzystać również dłużnicy, który chcą spłacić zobowiązanie ze środków pozyskanych ze sprzedaży przedmiotu, na którym znajduje się zabezpieczenie. Bardzo często jest to jedyna możliwość wyjścia z zadłużenia. Bank zgadza się na wykreślenie hipoteki czy też zastawu rzeczowego pod warunkiem, że środki ze sprzedaży danego przedmiotu zostaną przelane bezpośrednio na spłatę zadłużenia, którego hipoteka czy zastaw stanowi zabezpieczenie.

Jakie kroki powinien podjąć dłużnik, żeby bank wyraził zgodę na promesę długu?

W pierwszej kolejności dłużnik powinien poinformować bank o planowanej transakcji sprzedaży nieruchomości i złożyć wniosek do banku z prośbą o udzielenie promesy.
W piśmie należy wskazać, którego zabezpieczenia dotyczy wniosek, ponadto dłużnik powinien zobowiązać się do przelania kwoty ze sprzedaży przedmiotu hipoteki. Następnie bank przyjmuje wniosek dłużnika i rozpatruje go na komitecie kredytowym. Poprzez komitet kredytowy rozumie się ciało decyzyjne banku, którego zadaniem jest ocena ryzyka związanego z nietypową transakcją, którą właśnie jest procedura wydania promesy.

Jeżeli komitet kredytowy wyrazi zgodę, bank może udzielić promesy. W sporządzonej promesie zawarte są informacje dotyczące banku udzielającego promesy, jego przedstawicieli oraz dłużników. Ponadto promesa zawiera oświadczenie potwierdzające, że dany przedmiot np. nieruchomość stanowi zabezpieczenie dla danego zobowiązania. Jeżeli zabezpieczeniem jest nieruchomość wskazuje się numer księgi wieczystej przypisanej do niej oraz numer umów, które ustanowiona hipoteka zabezpiecza. Wydając stosowne oświadczenie bank działa na podstawie art. 95 ustawy o prawie bankowym, zgodnie z którym oświadczenia podpisane przez osoby upoważnione do składania oświadczeń w zakresie praw i obowiązków majątkowych banków i opatrzone pieczęcią banku mają moc prawną dokumentów urzędowych w odniesieniu do praw i obowiązków wynikających z czynności bankowych oraz ustanowionych na rzecz banku zabezpieczeń i mogą stanowić podstawę do dokonania wpisów w księgach wieczystych. Bank w promesie oświadcza, że dokona wykreślenia hipoteki czy też zastawu rejestrowego w sytuacji, gdy dłużnik po sprzedaży danego przedmiotu spłaci zobowiązanie. Najczęściej kupujący jest zobowiązany do dokonania wpłaty na rachunek podany przez bank w promesie. Należy na koniec zaznaczyć, że promesa jest ważna jedynie przez określony w niej czas.

Powyższe dowodzi, że sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest z formalnego punktu widzenia proste do przeprowadzenia, ponieważ w praktyce wiąże się tylko z pozyskaniem dokumentu z banku. Niemniej jednak należy odpowiedzieć sobie na pytanie czy sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem jest dla dłużnika opłacalna. Oczywiście, jeżeli nie ma możliwości dokonania spłaty i zalega z należnością w stosunku do banku może to być jedyne sensowne rozwiązanie problemu. Jednak należy pamiętać, że sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką wiąże się z wcześniejszą spłatą kredytu, co może wiązać się z naliczeniem przez bank stosownej prowizji.

Przed podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości warto skonsultować się z radcą prawnym celem omówienia wad i zalet takiego rozwiązania.