Ogłoszenie upadłości konsumenckiej to dla wielu osób szansa na nowy start – możliwość wyjścia z pętli zadłużenia i rozpoczęcia życia bez ciążących zobowiązań. Co istotne, po wykonaniu planu spłaty wierzycieli (lub – w uzasadnionych przypadkach – nawet bez jego realizacji), sąd może umorzyć długi powstałe przed ogłoszeniem upadłości. Od tego momentu wierzyciele tracą możliwość ich dochodzenia, a dłużnik – zgodnie z literą prawa – staje się „wolny od długów”.

W praktyce pojawia się jednak pytanie: czy skutki upadłości osobistej rozciągają się także na hipotekę ustanowioną na nieruchomości, którą dłużnik wcześniej sprzedał?

Innymi słowy: czy nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada za cudzy dług, jeśli poprzedni właściciel ogłosił upadłość?

Sąd Najwyższy rozwiewa wątpliwości

Odpowiedzi udzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 4 kwietnia 2023 r., sygn. akt III CZP 11/22. Orzekł on, że umorzenie wierzytelności w wyniku upadłości osobistej – nawet na gruncie przepisów obowiązujących przed 1 stycznia 2016 r. – skutkuje wygaśnięciem hipoteki na nieruchomości należącej do osoby trzeciej, jeżeli została ona ustanowiona na zabezpieczenie tej właśnie wierzytelności.

To istotna zmiana perspektywy. Dotychczas nabywcy nieruchomości obciążonych hipoteką mogli obawiać się, że będą musieli spłacać cudzy dług. Dziś, dzięki wyraźnemu stanowisku Sądu Najwyższego, wiadomo, że jeśli zobowiązanie przestało istnieć, hipoteka również traci rację bytu.

Charakter rzeczowy hipoteki – ale nie autonomiczny

Choć hipoteka jest prawem rzeczowym, nie może istnieć samodzielnie – „żyje” wyłącznie tak długo, jak istnieje zabezpieczona nią wierzytelność. Potwierdza to również art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności prowadzi do automatycznego wygaśnięcia hipoteki, o ile nie przewidziano możliwości powstania nowych wierzytelności z tego samego stosunku prawnego.

Co to oznacza w praktyce?

Dla nabywców nieruchomości (TAK. MOŻNA KUPIĆ NIERUCHOMOŚĆ Z DŁUGIEM. CZASEM NAWET TO SIĘ OPŁACA) oznacza to bardzo konkretne prawo – możliwość wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, jeśli dług został umorzony w postępowaniu upadłościowym. Kluczowe jednak jest, aby sprawdzić, czy rzeczywiście doszło do ogłoszenia upadłości osobistej przez poprzedniego właściciela oraz czy postępowanie to zakończyło się umorzeniem zobowiązań.

W takich sytuacjach warto zasięgnąć pomocy profesjonalnego pełnomocnika, który:

• zweryfikuje status postępowania upadłościowego,
• przygotuje niezbędną dokumentację,
• i skutecznie doprowadzi do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Potrzebujesz wsparcia przy wykreśleniu hipoteki lub analizie stanu prawnego nieruchomości?
Skontaktuj się z naszą kancelarią – chętnie pomożemy Ci odzyskać spokój i czyste wpisy w księdze wieczystej.